Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE ve Sözleşme Kuralları 2026
Kira artış dönemi geldiğinde hem kiracı hem mülk sahibi aynı soruyu sorar: yeni kira ne kadar olmalı? Türkiye'de konut ve çatılı işyeri kiralarındaki artış, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesiyle sınırlandırılmıştır. Bu rehberde yasal kuralı, güncel oranın nasıl bulunacağını ve sözleşmenin hesaplamaya etkisini örneklerle anlatıyoruz. Yazı bilgilendirme amaçlıdır; uyuşmazlık durumunda bir hukukçuya danışmanız önerilir.
Yasal kural: TBK 344
TBK 344'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kural konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.
Bu oran her ay TÜİK'in enflasyon verileriyle birlikte açıklanır ve kamuoyunda "kira artış oranı" olarak bilinir. Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır; yasal oran yalnızca bir üst sınırdır.
%25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Konut kiralarına bir dönem uygulanan %25'lik geçici artış sınırı Temmuz 2024'te sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen konut kira dönemlerinde de üst sınır, işyerlerinde olduğu gibi TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranıdır.
Hangi ayın oranı kullanılır?
Kira yılınızın yenilendiği aydan önce açıklanan en güncel on iki aylık ortalama oran esas alınır. Örneğin Ekim ayında yenilenen bir sözleşme için, TÜİK'in Eylül ayı verileriyle açıklanan oran kullanılır. Ekim 2026'da yenilenen sözleşmeler için yasal üst sınır %31,49 olarak açıklanmıştır (2026 itibarıyla); bir önceki ay, Eylül 2026 için oran %31,79 idi. Her ay yeni oran açıklandığı için kendi yenileme ayınıza ait oranı TÜİK verilerinden kontrol edin.
Örnek hesaplama
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + Artış oranı)
| Mevcut kira | Artış oranı | Artış tutarı | Yeni kira |
|---|---|---|---|
| 20.000 TL | %31,49 | 6.298 TL | 26.298 TL |
| 30.000 TL | %31,49 | 9.447 TL | 39.447 TL |
| 45.000 TL | %31,49 | 14.170,50 TL | 59.170,50 TL |
Bu tablo Ekim 2026 yenilemeleri için yasal üst sınırla yapılan örnek hesaptır. Sözleşmenizde "TÜFE'nin yarısı" veya "sabit %20" gibi daha düşük bir artış öngörülmüşse, o hüküm uygulanır.
Sözleşmenin rolü
- Sözleşmede artış hükmü varsa: Kararlaştırılan oran, yasal üst sınırı aşmadığı sürece uygulanır. Sınırı aşan kısım geçersizdir.
- Sözleşmede artış hükmü yoksa: Mülk sahibi kirayı tek taraflı olarak artıramaz. Taraflar anlaşabilir; anlaşamazlarsa kira bedeli, kira tespit davasıyla belirlenebilir.
- Yabancı para cinsinden kira: Kanunda ayrı kurallar öngörülmüştür; bu durumda bir hukukçudan destek alınması önerilir.
Beş yıl kuralı
TBK 344'ün üçüncü fıkrasına göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bu belirlemede TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder. Yani beş yılı dolduran kiracılıklarda kira, yasal artış oranıyla sınırlı kalmayabilir; ancak bunun için tarafların anlaşması ya da dava yoluyla tespit gerekir.
Sık yapılan hesap hataları
- Aylık veya yıllık enflasyonu kullanmak: Yasal sınır, aylık değişim ya da yıllık (bir önceki yılın aynı ayına göre) değişim değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Kira artış oranı olarak açıklanan rakam budur.
- Yanlış ayın oranını almak: Sözleşmenin imzalandığı ay değil, yeni kira yılının başladığı ay esas alınır ve bu aydan önce açıklanan oran kullanılır.
- Artışı bileşik uygulamak: Artış, bir önceki kira yılında ödenen bedel üzerinden bir kez uygulanır; yıl içinde ikinci bir artış yapılmaz.
- Yeni bedeli yukarı yuvarlamak: Yeni bedeli yukarı yuvarlamak, yasal sınırın aşılmasına yol açabilir; yuvarlamayı aşağı yönde yapmak daha güvenlidir.
Kira takibinde pratik öneriler
- Her sözleşmenin başlangıç tarihini, kira yılını ve artış hükmünü kayıt altına alın.
- Yenileme ayından önce ilgili oranı kontrol edip yeni bedeli yazılı olarak bildirin.
- Ödemeleri banka üzerinden, açıklamaya dönem bilgisi yazarak yapın veya isteyin.
- Birden fazla mülkünüz varsa yenileme tarihlerini tek bir takvimde izleyin; beş yılı dolan sözleşmeleri ayrıca işaretleyin.
- Depozito, aidat ve vergi gibi kira dışı kalemleri ayrı izleyin.
Hazır çözüm
Mülk ve kiracı kartları, yenileme tarihleri, oran girildiğinde otomatik artış hesabı ve tahsilat takibini tek dosyada yönetmek isterseniz Kira ve Mülk Pro Excel şablonunu inceleyebilirsiniz. Birden fazla mülkü farklı cihazlardan yönetiyorsanız web tabanlı kira ve mülk paneli de mevcut.
Sık sorulan sorular
Kira artış oranı konut ve işyeri için aynı mı?
Evet. %25 sınırının sona ermesinden sonra konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal üst sınır, TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranıdır.
Ev sahibi yasal oranın üzerinde artış isteyebilir mi?
Yenilenen kira dönemleri için yasal oranı aşan artış anlaşmaları, aşan kısım bakımından geçersizdir. Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise kira bedeli hâkim tarafından yeniden belirlenebilir.
Kira artışını hangi tarihten itibaren uygulamalıyım?
Artış, yeni kira yılının başladığı tarihten itibaren uygulanır. Bu tarih genellikle sözleşmenin başlangıç tarihinin yıldönümüdür.